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고령화에 노인주거시설 포화
임대형은 대규모 공급에 한계
분양형 실버타운, 60세면 입주
주택연금도 계속 받을 수 있어
중산층 대상 실버스테이 신설
고령자 복지주택도 3배 늘려
◆ 고령화 대책 ◆
정부가 9년 만에 분양형 실버타운을 허용하고 저소득층과 중산층을 위한 임대주택 공급 확대에 나선다. 급속한 고령화에 노인 주거시설이 포화되는 속도가 빨라졌기 때문이다.
21일 정부가 발표한 노인 주택 확대 대책의 핵심은 분양형 실버타운 재도입이다. 2015년 이전만 해도 실버타운은 분양형과 임대형이 모두 허용됐다. 하지만 불법 분양을 비롯해 부작용이 속출하자 정부는 노인복지법을 개정해 분양형을 일제히 금지했다.
문제는 내년에 노인인구 비중이 전체의 20% 이상인 초고령사회에 진입하는 것이 유력할 정도로 실버타운 수요가 급증하고 있지만 공급은 줄고 있다는 점이다. 임대형 실버타운은 사업자가 초기에 져야 할 자금 부담이 커 대규모 공급이 쉽지 않기 때문이다.
65세 이상 노인인구는 2015년 654만명에서 지난해 944만명으로 44.3% 급증했다. 올해는 사상 처음 1000만명을 넘어설 것이 유력하다. 하지만 늘어나는 노인인구에 비해 실버타운 공급은 턱없이 부족하다. 국내 실버타운은 총 39곳으로 8840명(2022년 기준)이 거주하고 있다. 실버타운은 분양형이 금지된 후 입소자가 연평균 7.4%씩 늘며 포화 상태에 달했다.
향후 관건은 노인들이 거주하려는 실수요와 수익성을 충족하면서 과도한 투기 붐은 차단하는 데 있다. 일단 정부는 땅값 상승 가능성이 작은 인구감소지역 89곳에 한해 분양형을 설립할 수 있도록 제한적으로 물꼬를 트기로 했다. 정부는 분양형 제도에서 노출됐던 문제를 막기 위해 표준계약서 작성을 의무화하고 각종 불법행위와 부실 운영을 방지하는 보완 방안을 마련해 발표한다는 방침이다. 보건복지부 관계자는 "개선 방안을 담아 하반기 중 노인복지법 개정을 추진할 것"이라고 말했다.
분양형 실버타운은 종전 제한 요건을 폐지해 60세 이상이면 누구나 입소할 수 있다. 실버타운에 입주하는 노인들은 실거주 요건 제한 없이 주택연금을 계속해서 받을 수 있다.
건설업계는 새 시장이 열리는 것을 반기는 분위기다. 건설경기 침체로 수익처 발굴이 시급해졌는데, 실버타운을 비롯한 노인주택 사업이 새로운 활로가 될 수 있기 때문이다. 한 대형 건설사 관계자는 "지금까지는 실버주택 사업 분야를 도급 공사 위주로 진행했는데 지분 참여까지 폭넓게 열어두고 검토할 계획"이라고 말했다.
리츠(REITs·부동산투자회사)를 활용한 실버타운 공급도 추진한다. 현재 화성 동탄2신도시에 리츠를 활용해 대규모 실버타운을 조성하기 위한 공모 작업이 진행되고 있는데, 단지 내 노인복지시설 비중을 55%로 채워 국내 최초로 '헬스케어' 리츠 주택을 건립한다. 금융사, 건설사, 공공이 함께 리츠에 참여해 시니어 타운을 건설한 뒤 안정적으로 운영 수익을 도모하겠다는 것이다.
정부는 또 고령자 주거시설의 새로운 유형으로 '실버스테이'(기업형 장기임대주택)를 만들기로 했다. 그동안 민간 주도로 운영되는 실버타운은 고급 시설을 갖춘 대신 비용이 비싸 중산층이 이용하기에 부담스러웠다. 반면 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 고령자 복지주택은 저소득 고령층을 대상으로 연간 1000가구만 공급돼 일정 규모 이상 자산을 가진 노년층에게는 기회가 돌아가기는 어려웠다. 이에 중산층 노인을 위한 주택 공급처를 신설한다.
윤석열 대통령은 "일부 고급 실버타운이 양질의 서비스를 제공하고 있지만 많은 어르신이 누리기엔 장벽이 높다"며 "합리적인 가격으로 양질의 서비스를 누릴 수 있는 주택을 많이 공급하겠다"고 말했다.
실버스테이에는 종전 공공지원 민간임대에 적용됐던 임대료 인상 상한 조치를 완화해 적용할 전망이다.
임대 후 매각을 목적으로 하지 않는 만큼 민간 사업자가 임대를 통해 충분히 이익을 낼 수 있도록 사업 구조를 재편한다.
무주택 노인가구를 위한 고령자 복지주택 공급은 기존 연간 1000가구에서 3000가구로 대폭 늘린다. 기존 공공임대주택을 리모델링하거나 신축을 매입하는 식으로 공급 방식을 다변화한다. 정부는 중산층도 고령자 복지주택을 이용할 수 있도록 입주자 선정 방식에 추첨제를 도입하는 식으로 공급 기준을 개편하기로 했다. 또 신도시를 개발할 경우 택지의 일정 비율만큼 노인 주거 지역으로 용지를 제공해 노인 주택 공급을 늘릴 방침이다.